Leiemarkedet i Bergen: Moderat leieprisvekst og rekordhøyt signeringsvolum

Leiemarkedet for kontoreiendom i Bergen går inn i 2026 med en kombinasjon av moderat leieprisvekst og svært høy aktivitet. Ifølge Arealstatistikk økte kontorleiene med om lag 3–4 prosent gjennom 2025, noe som bekrefter et solid og balansert marked. Snittleien for det Arealstatistikk omtaler som de 15 % beste leiekontraktene ble i 2025 økt til 3 650 NOK/kvm.

Bak tallene har vi et marked som i stor grad drives av leietakere med klare forventninger til både kvalitet, lokasjon og kostnadskontroll. Mange virksomheter har brukt 2025 til å etablere seg i nye markedsområder, effektivisere arealbruken og sikre seg lokaler som støtter nye arbeidsformer. At leieprisveksten holder seg i intervallet 3–4 prosent, tyder på at balansen mellom tilbud og etterspørsel er god.

Rekordhøyt aktivitetsnivå

Det mest iøynefallende trekket i 2025 var imidlertid ikke selve leieprisveksten, men aktivitetsnivået. Signeringsvolumet i kontormarkedet var rekordhøyt, noe som i stor grad reflekterer det høye utløpsvolumet av leiekontrakter i 2026 og 2027. Mange leietakere har vært i beslutningsmodus, noe som fremskyndet beslutninger om fornyelse eller flytting.

Dette har flere konsekvenser for utviklingen fremover. På kort sikt ligger det an til at aktiviteten i utleiemarkedet holder seg godt oppe, ettersom utløpene i 2027 jobbes aktivt med, og flere av de mindre leietakerne starter forhandlingsprosessen på et senere tidspunkt. Utleiere med sentrale og moderne bygg vil fortsatt ha gode forutsetninger for å forsvare leienivåene som ble etablert gjennom fjoråret, og i enkelte tilfeller presse prisene noe videre i de mest sentrale attraktive områdene.

«Vi ser at leietakerne legger stadig større vekt på kvalitet i lokalene, både når det gjelder energieffektivitet og fleksible planløsninger. Dette gjør at bygg med gode tekniske løsninger og sentral beliggenhet skiller seg ut i forhandlingene», sier Fredrik Stenevik.

På mellomlang sikt er bildet mer nyansert. Når utløpsvolumene faller tilbake i 2028 og 2029, vil etter all sannsynlighet aktiviteten gradvis svekkes noe. Færre kontraktsutløp betyr færre naturlige beslutningspunkter for leietakerne, og dermed færre flyttinger. Det kan gi en noe lavere aktivitet, lavere signeringsvolumer og økt konkurranse mellom gårdeiere om hver enkelt leietaker. I et slikt scenario er det sannsynlig at leieprisveksten forblir moderat, og at forskjellene mellom primeobjekter og mer gjennomsnittlige kontorbygg blir tydeligere.

«Selv om aktivitetsnivået har vært rekordhøyt, opplever vi at markedet fortsatt er preget av god balanse. For utleiere handler det nå om å sikre langsiktige kontrakter og tilpasse tilbudet til leietakernes behov for effektivitet og bærekraftige løsninger», sier Fredrik Stenevik, Leder for utleie i WPS Næringsmegling.

Fortsatt kostnadspress

Byggekostnader har økt betydelig de siste årene, og det skaper fortsatt et vedvarende press på leieprisene. Med høyere priser på materialer, arbeidskraft og finansiering blir det stadig dyrere å realisere både nye prosjekter og større rehabiliteringer. For at utviklere og eiere skal kunne forsvare investeringene, må leienivåene derfor videre opp. Dette gjelder særlig i Bergensmarkedet, hvor tilbudet av moderne og energieffektive bygg er noe begrenset, og der kostnadsnivået gjør det krevende å sette i gang nye prosjekter uten høyere leieinntekter.